Small Caps, Um Dos Melhores Especialista Em Fundos Imobiliários Que Eu Já Conheci (Imperdível)

2.166 visualizaçõesTransmitido ao vivo em 21 de dez. d

tentei achar o título dessa Live várias vezes mas não podia ser diferente eu coloquei lá que eu conheço um camarada que é um dos melhores especialistas em fundos imobiliários Você conhece algum aí é que você acredita que tem muita experiência em fundos imobiliários ó esse camarada eu vou te falar em você presta atenção nele que ele sabe muito de fonográfico principalmente de fundos imobiliários de Shopping aprendi bastante com ele smol muito obrigado pela sua presença aqui no meu canal do .

   Eduardo aí também que tá me ajudando aí a conduzi aqui te agradeço por ter aceitado esse convite fala um pouco de você para o pessoal aqui que ainda não te conhece a em você e um pouco onde que você é a tua onde que como que você tá hoje atua no mercado fala para nós aí mal grande abraço aí você é boa noite a todos .

   Obrigado mano pelo convite .

   Obrigado também o .

   Eduardo é que tá participando eu conheço Leandro há bastante tempo já a gente discutiu bastante fundos imobiliários velado desde a época do grupo que um grupo que o teste recriou aí depois veio o Clube FM aí depois eu vi toda evolução que o Leandro teve também o agente se tornou um grande amigo assim de discussões e faz bastante tempo olhando atingir um grande objetivo aí de viver de folgado né que não mostrando uma grande disciplina assim .

   Então olha o grande exemplo aí para todo mundo eu gosto muito de desse assunto assim eu investir em Fundos um gás desde do ano 2002 visto na bolsa Desde o ano 2000 me somente para ações e depois logo viu-se Museu gás como uma o acesso pelo fluxo de caixa mensal que ele acaba distribuindo né então com certeza é isso Que atraiu bastante Leandro aí para esse objetivo dele de viver de renda é poucos ativos tem uma característica tão boa assim como essa eu comecei então falando rapidamente de mim eu comecei a investir quando eu tinha 20 anos agora eu tô perto tô com 43 agora você sempre gostei muito de mercado financeiro e fui ampliando o estudo né No início renda fixa e depois ações que funcionar em 2002 sempre uma abordagem fundamentalista é por volta de 2008 eu escrevi um participar muito de fóruns de investimento em 2008 escrever um livro sobre investimentos esmaltes por isso que eu sou conhecido na internet como esmaltes né porque eu usava esse Nick name no passado e na época era um ativo o investimento de que pouca gente adotava né e é diferente de hoje que tá na boca do povo né a small Caps não estava e assim como era o fusão diários no início existiam cinco seis só disponíveis na liquidez bem restrita e tinha menos de 10 mil investidores no Brasil e mexer nos fundos imobiliários de visto lá pelos anos 2002 começou a crescer muito mais principalmente a partir 2012 né então eram um ativo de difícil de encontrar informações e difícil de encontrar oportunidades e alternativas depois que eu escrevi o livro eu fui encaminhando para ir mudando de profissão não era Servidor da justiça antes que o diretor secretaria durante 20 anos e fiz um grande planejamento de longo prazo para poder viver no mercado financeiro né para isso lá eu encontrei a real inverso que é uma gestora que eu tenho uma grande D .

   O que que tem seu fundador do César Paiva é conhecido como o embaixo do brasileiro que o .

   Oráculo de Londrina aqui e é um grande gestor que tem uma grande competência o histórico excelente assim a raiva essa tem uma grande tradição mar e merecido assim porque tem um histórico dos fundos de ações aqui é espetacular e aí eu fui falar com ele para ir fazer imigração para esse ele me convidou para vir trabalhar aqui na festa e onde estou Deixa então né .

   E a gente tem uma Filosofia de investimento para parecida .

   E aí vestimenta em valor aí a gente tem aqui fundos de ações de multimercado é que estão disponíveis várias plataformas nas pbtg hora uma todas as plataformas várias delas tem no site ali disponível também para quem quiser pesquisar na .

   Iveco e são todos com um bom risco-retorno e é muito bom com um risco bem controlado se principalmente buscando a diferença entre preço e valor né que é relevante e faz parte da nossa Filosofia de investimento indo para o fundos imobiliários então como eu falei em toda a experiência e provavelmente aqui na reversa do nós teremos novidades também está área né porque o essa experiência que a gente tem aqui a gente tem carteiras administradas e fundos imobiliários também é um é um caminho natural também tentar fazer um trabalho isso a gente tá se estruturando para poder fazer alguma movimentação nesse sentido que futuramente nós vamos anunciar as novidades e até posso falar contigo aí Leandro para ele poder anunciar junto muito legal é o esmal a real inversa Tem uma parte da de um fundo que tem um pouquinho de fundo imobiliário ali ou não é só ações que Me coloca lá dentro de um fundo assim você tem vários Fundos ali dentro da real dessa mas tem um principal não tem é o principal ainda eu de ações né que aqui tem play .

   Ostentar o tal mas antes aproximadamente 3 milhões sobre gestão aqui ao fundo o carro-chefe que começou a gestora com o César 2008 começou com o clube de investimento do pai e da mãe dele ele tão com dinheiro próprio filha mostrando como acredito no que fazem né e até hoje mantenho meu voto para boa parte do patrimônio nisso eu também inclusive e .

   Oi e o principal variações né mas um tempo a gente viu a necessidade de aqui ó por que alguns investidores sentiu a necessidade de ter outras classes de ativos de investimento aí surgiu um fundo multimercado e mais estratégias long-short com a bolsa já surgiu também o outros a parte de fundos imobiliários a gente está estruturando algo também como um fundo multimercado e fundo Possivelmente Talvez um forte também e na parte de na parte de nós estamos fundo de previdência aqui um deles e tá no BTG que o reveste os 70 e Previdência ele uma parte do patrimônio dele ele investe em fundos imobiliários então uma parte desse fundo tá tá nessa estratégia assim e atualmente entre de dez e quinze por cento Mas pode chegar até vinte por cento fundos imobiliários almoçado Vocês que querem vestir um pouquinho ações é melhor coisa que a fazer deixar na mão no especialista Você joga o seu dinheiro na mão do .

   Especialista e ele vai saber qual o ação comprar Qual a melhor ração do mercado sempre ficar ali quebrando a cabeça e tal cara já tá estudando aqui o dia inteiro o esmalte conheço ele ele ele ele vive isso ele é dia inteiro ele come isso dia inteiro .

   Então quer dizer você por pega o dinheiro põe na mão da real .

   Invest tão aí é importância do gestor na irmão a importância do cara saber local recurso .

   Então você quer ter um pedacinho ações é a antes que encontra só para finalizar as mal e a gente passar para outra ontem que o cara quiser agora vou colocar nesse fogo real inversa ontem que acha para investir os mais conhecidos atualmente são na XP no BTG o próprio banco .

   Inter também tem na hora vários desses dessas altas dessas plataformas tem disponível o fundo .

   Ah e quem quiser se aprofundar tá tem uma apresentação institucional da empresa e do fundo no site da universo www.

   rivesti.

   com.

   br e ali também tem onde todos os canais disponíveis que que onde pode ser investido no fundo né alarme tem o e tá bem hoje tá bem fácil acesso assim para perfume e para para terminar ou já vai uma vez e o livro igualmente que a gente acha o livro que você escreveu sobre esmaltes ele ele tá disponível todos os livrarias na água um submarino Lojas .

   Americanas todo todos os mercados de comer se tá disponível ele várias físicas também estão em alguns lugares ele já tem 12 anos de existência vendeu mais de 12 mil cópias é um em relevo Com base no nível de investimento investimento fundamentalista e se baseia muito no que também acredita aham gasta aqui né vários dos princípios que estão .

   Esse é o que a gente segue aqui no dia a dia aí para fundar obrar também essencial assim alguns princípios né aí a gente também tem uma abordagem fundamentalista para escolher os fundos imobiliários aqui legal .

   Eduardo vamos lá vamos vamos falar de fundos imobiliários com a primeira pergunta e faz uma pergunta para o irmão aí vamos lá eu separei algumas perguntas que eu acho que é o esmalte como ele sabe muito de setor investem nesse setor tudo algumas perguntas que até eu como o investidor de furou imobiliário de shopping não tem um consenso na minha cabeça e aí eu gostaria de saber qual que seria a sua visão é sobre essa sobre essas questões é por exemplo a primeira questão que o que eu tava pensando qual seria Que diferença o Sérgio que o investidor ele tem que saber quando ele tá comprando uma cota de um fundo imobiliário de shopping ou quando ele e prendo uma ação de uma BR mols de uma multiplan do malha Sonae é o investidor porque a remuneração da .

   Administração é diferente né Dono do Mar empresa de próprias assim e eu fundo imobiliário é um negócio mais mais tranquilo é o investidor ele não é que que você acha certo tem Muita confusão do cara falar fundo imobiliário de shopping e ação de administradora de shopping é a mesma coisa é qual que é a sua visão sobre isso não só eles são as duas os dois meios é tanto empresa né como fundo imobiliário é são meios de investir no setor né então você pode investir por meio de formulário no shopping tem algumas diferenças importantes assim quando você investe novo meu gado Shopping o você pode escolher os ativos específicos que você vai investir das vezes é mais fácil analisar né porque vocês a .

   Esse é o shopping exatamente que você está investindo e geralmente no fundo às vezes é diversificado também né mas não chega a ser tão diversificado com uma empresa de shopping né uma empresa de shoppings tem um portfólio de 10 15 ativos aposentaria acionar tem 800 mil metros quadrados de shoppings equivale a 20 shoppings né de inteiros não são e sou a BL própria né então é para ter uma noção do ativo esse demanda mais estudo né o uma empresa de propriedade shoppings ela é um pouco mais complexa geralmente é um ativo de uma empresa de Shopping também tem um costuma ter alavancagem até alguma dívida atualmente alguns lugares também tem alavancagem tem uma certa dívidas .

   Então isso é um fator que também tem que ser avaliado porque pode aumentar um pouco risco de investimento e ao longo do tempo tem momentos ciclos em que o shopping tá mais cara que os fundos imobiliários de shopping e o contrário hoje a gente até vi no momento e que boa parte das empresas de shoppings estão mais baratos que estão desobrigados do setor por exemplo como é que você avalia isso no shopping tem o que chama enaive net asset value não quer o valor de mercado das propriedades do shopping tão chega lá eu vou investir no Parque Dom Pedro quanto é que vale por metro quadrado Parque Dom Pedro aí você vai lá tem um laudo de avaliação ou você compara com considera quanto que ele tá vendendo por metro quadrado quanto mais vende mais vale por metro quadrado né porque isso é extremamente proporcional a sentir o shopping é uma proporção o valor dele é uma proporção do que ele vale por metro quadrado bom então às vezes tem momento teve na história momento que comprar o Parque Dom Pedro via fundou o diário pois não tenho momento que ele negociou a r$ 1100 ali 2016 era mais barato que comprar ações da empresa que é dona do Parque Dom Pedro que aliança online o valor do metro quadrado ou era era mais caro por meio da empresa hoje o aliás online .

   Agostinho entrou de 45 Santo abaixo do valor das propriedades e o Parque Dom Pedro especificar uns 30 mas a média do setor tá entre 15 e 20 por cento né de desconto para mim ver eu acho assim em igualdade de condições é preferido investir em fundo imobiliário quando uma empresa de shopping tá no mesmo preço de desconto de um fundo imobiliário é melhor via fundo porque ele tem uma estrutura de custo mais mais enxuta e ao mesmo tempo tem uma vantagens tributárias aqui na e impostos que incidem sobre a receita então é quando e se encontra numa situação de muita proximidade quando .

   Obrigado que essa vantagem de cursos mera mais interessantes uma facilidade análise aprofundada mais simples nós aqui e uma empresa que traz sujeita muito mais variáveis e ao mesmo tempo e você tem um fluxo e caixa que você escolhe onde vai alocar né então se todo mês você recebe um rendimento né que você aplica o uso fui né conforme a sua realidade .

   Então eu acho que essa é a principal característica é a quantidade de ativos o segundo era estrutura de custos que são são poucos diferentes e ambos os casos precisa ter um certo conhecimento do título de shopping né para poder avaliar é se ele é dominante ou não e região que ele está inserido Qual é a característica dos .

   Inquilinos a crítica do público também quanto que ele tem de âncoras enfim vários tipos de Lojistas formam o esporte forna e acho que o fundo imobiliário assim ó um shopping eu acho que é uma classe de importante pois não se ele vende mil resto metro quadrado ele vai deixar os quatro porcento o custo de ocupação ele é dez porcento em regra então se ele vende mim o resto mais quadrado para estar naquela localidade em lojista costuma pagar é dez porcento como o custo de condomínio e aluguel já caiu o condomínio em regras e de uns 40 reais quatro por cento do nosso quadrado e é se você tem esse custo fixo a partir do momento que a receita de venda passa para 1.

   200 esses r$ 200 a mais que aí e vão ser vendidos e que vão poder ser cobrados mais 20 restos de custo de aluguel daí ele dá uma alavancagem operacional para tu o resultado né então ele não é proporcional assim shopping que vende 2 mil o resto metro quadrado vale mais do que o dobro do que um shopping que vende mil o maestro metro quadrado ela achar .

   Outro fator que é importante analisar sim a venda do metro quadrado era é um dos indicadores mais importantes para identificar atividade no shopping tão infinito são vários detalhes assim mas vou deixar seguir na próxima pergunta para não dar tempo é um Bacana aqui aula em geral teu bacana demais o esmalte eu te perguntar uma coisa questão de ir de contratos assim .

   A Âncora a a loja Âncora à loja a LG vem a internet deu uma travadinha esmalte .

   Opa acho que agora voltou né .

   O som tá legal mas está em baixo tá travada a se você quer e eu acho que vai se ele eu acho que já voltou agora né agora voltou tá eu queria saber Nossa diferente contrato Tem gente que fala tanto tempo na loja eu sei que varia muito de choque para-choque mas sim na média é sabe mais ou menos assim colocar como que é isso como trabalhado isso essa .

   Esses contratos é tem bastante diferença senão uma Âncora ela geralmente pagamentos condomínio do que proporcional à área até porque a área muito grande né .

   Elas acabaram pagando metade do condomínio e e ao mesmo e ela também eles geralmente pega um percentual bem abaixo da receita né como Âncora tem um percentual de dois três por cento das vendas como aluguel e uma loja que é chamar de satélite importante aquela lojinha que tá no tá numa posição melhor dentro do shopping né é mas ela paga mais por isso né e geralmente o espago condomínio mais caro e costuma .

   Arcos às vezes até quinze por cento curso ocupação né normal uma uma loja satélite é tão custo de dez doze por cento das vendas como aluguel porque isso porque uma loja Âncora gera fluxos no shopping né assim o Shopping Se não tiver aquelas lojas Tipo C e .

   A Rena Guararapes e Riachuelo né o Centauro e já era um fluxo muito grande de pessoas indo às vezes shoppings torna inviável porque a loja está Ted pequena não gera um fluxo muito grande gente aí a pessoa vai para essa loja grande e acaba sendo tendo uma compra de impulso passa na frente de uma outra loja pequena que tá ali no caminho ou vai pagar estacionamento então a receita para o shopping pelo fato de ir na âncora e vai acabar indo na praça de alimentação e fiar É como no ecossistema de um de um shopping .

   A Âncora tem uma importância muito grande na atração de pessoas eles acabam compensando isso por um por um alugar aluguel mais barato porque eles ajudam os outros Lojistas o seu fluxo e geram compras de impulso e auxílio em várias outras receitas do shopping que como essas que eu comentei .

   Ele é todo é um é nada é por acaso né .

   Eu acho que às vezes parece injusto isso nessa essa cobrança a senhora eu mesmo já refletir bastante sobre isso mas se experimenta um shopping sem Âncora né para ver como é que ficaria alguns assim muito bem localizados ao longo do tempo vão reduzindo o espaço de âncoras né Pega uma e aqui pagava 30 anos metros quadrados e transforma numa área de lojas satélites aí o aluguel de 30 resultado quadrado vai para 150 conforme as vendas da 150 200 300 até deixar para chegar a cobrar r$ 500 nosso quadrado nós ir para o elogio o cara consegue o lojista consegue vender 400reais por metro quadrado .

   Então tudo é proporcional ao quanto se vende né de e por isso que essa diferença grande é esse análise assim de quanto que é .

   A Âncora Quanto que é essa terra indica também o potencial com aquele.

    Comercial tem aquele shopping ter um shopping que está numa localidade – prêmio assim né .

   E tá numa localidade e não é tão verticalizada e fique ainda está se desenvolvendo ele precisa de mais óculos no shopping tá mais desenvolvido e ao longo do tempo ele vai reduzindo essa área e transformando em lojas que pa o mais caro legal hoje passar para o .

   Eduardo para fazer mais uma pergunta para você hoje vão ontem eu tive no BH Shopping cara lotado lotado lotado lotado sei que é a final de ano mas era segunda-feira e estacionamento na chave .

   A vaga era fila para de Carli para entrar tava até chato de ir no shopping Tá bom assim eu te amo jeito de sentar para comer cara então assim é shopping você acha que vai acabar não vai né então é isso esse é uma uma boa questão assim durante a pandemia .

   Eu me recordo bem .

   Aceita é até interessante assim assim que fecharam shoppings pela primeira vez na história fechado e numa data aqui não fosse Vinte e Cinco de dezembro esse Primeiro de Janeiro tiveram fechados e Ficaram muitos dias né surgiu vários boatos no mercado de que o shopping eu abrir com uma vacância de cinquenta por cento em vários deles eu quebrar eu ia ter mais lojista assim e a ser o .

   Apocalipse .

   Apareceu o negócio né que ele tava assim e os pés desabaram se esses ativos é tanto fundo imobiliário como nas empresas dos setores aí passados agora já um quase dois anos não é um ano e nove meses desde o início da pandemia a gente viu uma recuperação muito grande na área de locação é muitos voltaram uma ocupação é anterior ao que tinham vacância subiu muito pouco perto do fenômeno que aconteceu né da da impossibilidade de frequentar lojas físicas durante um bom tempo .

   E.

   A resiliência do lojista de suportar esse período de vacas magras há sinal período bem bem complexo e é mas quando abriu a gente viu que continuou lojista lá ouvir o Shopping Se tiver que dar um suporte né de meio Condomínio não cobrar aluguel durante o período tiver fechado tiveram que reduzir proporcionalmente é a queda de volume de vendas também durante o período e aos poucos foi se recompondo né e os ativos muito abaixo do preço como se nada disso tivesse acontecido tem ativos que de tanto empresas como difusor bastão muito abaixo do que do peso que estava um antes da anemia mesmo uma recuperação muito forte de vendas no terceiro trimestre teve shoppings da empresa de que já Venderam os cinco dez porcento abaixo ou até igual já do que venderam em 2019 em outubro já teve lugares que vendeu cinco porcento acima de 2019 e a recuperação de preço não aconteceu o quê investidor é muito bom né Tem uma oportunidade na mesa que que e a gente viu também como Record se bom muito nesse período até por uma questão de concorrência né como é que você vai tempo crescimento cinquenta por cento Pois é uma coisa crescer cinquenta por cento quando tá tudo fechado né como eu te faço aconteceu ou a pessoa não podia usar ser fazer serviços de cabeleireiro restaurante pois eu não podia consumir fisicamente porque tirando Supermercado Né tava tudo fechado e de repente houve uma explosão de consumo por esse meio né do .

   Icó aí todo mundo começou a projetar Pronto agora todo mundo vai consumir dessa forma e tanto é que chegou black friday ele ouve uma surpresa negativa nas vendas do e-commerce e principalmente o setor de eletrodomésticos né porque porque todo mundo te expulsar compra todo mundo que precisava de produtos de informática telefonia antecipou Porque durante um período longo é melhor ficar em casa e esses equipamentos foram mais utilizados aí chegou na hora do Black Friday dessa temporada essa necessidade já tinha sido suprida né então vamos lá demanda menor e tem assim ó tem antes as diferenças do desse segmento no Brasil em relação ao restante do mundo inclusive economia desenvolvido por exemplo Qual é o país mais avançado um dos países mais avançados e e-commerce é o .

   Estados .

   .

   Unidos e ou então Ásia e nos .

   Estados .

   .

   Unidos o shopping voltaram com muita força assim .

   Inclusive a cotação desses ativos subiram 150 mais de 100 porcento em relação que estavam no ápice da pandemia apresenta passarem o próprio é que é uma empresa quer em shoppings que a parecido com as características dos ativos que a gente tem no Brasil shoppings mais bem localizados no São que eles galton’s só na rodovia acabou se recuperando a cotação subiu cento e cinquenta por cento desde o .

   Ato da pandemia aqui no Brasil se não aconteceu apesar da recuperação de vendas bem relevante que teve é no Brasil o shopping tem baixa penetração ainda de a BL por metro quadrado diferente dos .

   Estados .

   .

   Unidos e de outros países do mundo a gente faz tempo foi muito caro e o custo de oportunidade de mexer no shopping e nunca foi o Brasil nunca foi um país e consumo muito forte também né então nunca foi um ativo que houve uma expansão tão agressiva como aconteceu nos .

   Estados .

   .

   Unidos las tinha Shopping exageraram um pouco na dose e vários com perfil de um galpão usam assim com o nome de shopping né no Brasil ele famoso Shopping do subúrbio americano que exatamente que é bem diferente do shopping brasileiro que está encravado no meio das cidades a cidade se verticalizar ao redor a senhor Shopping induz o desenvolvimento e dessas regiões .

   Isso é uma importância por uma diferença importante assim ele shoppings que vieram na década de 80 90 que foram os pioneiros hoje são shoppings muito fortes porque cresceu uma cidade ao redor às vezes quando fizeram mentinha adensamento tão forte mas a partir daí gera uma uma vantagem .

   Econômica forte para onde está instalado mas tempo por questão de segurança no Brasil e é muito relevante diferente do resto do mundo o shopping traz isso como fator adicional questão de lazer no Brasil o Brasil não é um país que tem muita facilidade em controlar zero então o shopping proporciona isso climatização o Brasil ou Chove muito ou tá muito quente .

   Então é um lugar que as pessoas vão para se refrescar também e hoje assim tem uma uma tendência muito forte de tanto do varejo principais eu fiz Grid digital quer fazer a integração né .

   Eu quero chamado um deixa a pessoa compra na internet pega numa loja física ou dentro de uma loja física física faz uma compra de um produto que tá na internet ou faz a compra enfim tem várias características e facilitam o desenvolvimento disso e torna .

   Atrativa tem uma loja em shopping fica a gente vê assim eu comprei os balanços da de várias empresas do setor de comércio tanto eletrônico com físico e o maior lucro dessas empresas que têm as duas características de vendas em loja física e é muito caro fazer entrega a logística custa muito caro .

   Então várias desses Lojistas como Via Varejo Magazine Luiza uzam o ponto dentro de um shopping de uma loja de rua como Leste e-mail que a última Bíblia para entrega a tendência é muito forte e vai precisar de loja física né e à venda realizada uma loja física tem uma lucratividade bem superior por causa desse custo associado a entrega jantar que a gente comprou o balanço da Magazine Luiza é o resultado foi pior que a expectativa muito em função disso a loja fiz física teve uma venda mais fraca que não foi suportada pelo aumento das vendas do e-commerce por essa questão de custo associado e por uma margem menor que gera esse esse tipo de atividade existe também uma tendência até se quiserem interromper fica à vontade aí tá tudo bem .

   Eu tô falando interromper você é furada cara é que você tá dando aqui deixa você falar que a gente só tá aprendendo Manda aí teve uma tem uma tendência inclusive já tá bem forte nos .

   Estados .

   .

   Unidos de Lojistas ou de negócios que nativamente nasceram e de forma digital e que estão fazendo a sua presença em lojas físicas então tem alguns Lojistas americanos como a própria a própria .

   Amazon que eu lojas físicas deles e aos poucos eles vão criando sua presença física também em shopping também no Brasil tem eu acho que a mobile se instalou já no Parque Dom Pedro que eram outra empresa que a .

   Inclusive abrir o capital e tinha uma loja o varejo eletrônico e que viu a necessidade de ter uma loja física e a gente viu .

   Outro fator que é bem relevante onde uma empresa que tenha como se onde ela tem uma presença física dispara à venda de Corsa porque isso tanto serve como o Max daquela daquela atividade pessoas vai passear no shopping ver aquela loja isso tem o tal de custo de aquisição de clientes esse o atrativo ver se você tiver que fazer o marketing no comércio eletrônico a cada vez mais caro também marketing no Google tá cada vez mais caro não sua presença física serve como Max de que você existe você tá lá oferecendo aquele produto também necessário para demonstrar alguns tipos de produtos que eles vendem fim essa integração cada vez mais se torna realidade é uma vitrine na esmalte como ser uma vitrine a risada e o leste Maio aí encaixando o dentro de um shopping né exatamente hoje mal tem uma questão que eu achei muito interessante a paz é o caixa do shopping vamos trazer aqui para o fundo imobiliário o caixa do shopping do do gestor ali do cara que faz administração do Shopping não o gestor do fundo imobiliário tem um caixa que é roda ali no shopping correta você se caixa ele é usado para fazer ali pequenas reformas vai arrumar um negócio arruma um negócio a direita quinta Lia abre uma porta ali troca escadas rolantes para outro lugar e vai melhorando o equipamento vai melhorando shopping e depois disso tudo o que sobra ali de lucro de aí passa profunda eu não tô falando que todos os fundos imobiliários funciona dessa forma mais alguns funciona isso não agrega mais valor ao fundo imobiliário shopping porque aquele ativo está se renovando em Constância melhoria e passa ali apenas o ganho assim não tem que ser você já parou para pensar nesse nessa situação irmão que isso não acontece em outros fundos imobiliários por exemplo de outra quarta eu acho que essa é uma diferença relevante assim de característica né o é a tal de Pedro tranquilidade de um negócio né eu ouvi essa ameaça que eu comentei ali muita gente coloca isso como uma certeza né e sua pressiona os e participativos da de commerciale ao ainda uma dominância desse pensamento mas quem conhece a realidade do Brasil inteiro as suas dificuldades de entrega que tem algum para as regiões acaba dissipando um pouco desse risco na sua proporção a e pressione por essa integração ali mas não longo prazo a gente tem visto isso acontecer o shopping o ativo altamente que altamente se adaptar lidade econômica por exemplo lá no início dos anos 1990 a gente ia no shopping com trava lojas de CD aquelas certezas aqui nesse vende mais nem existe mais você dele a gente tinha várias vídeo locadoras várias coisas que na economia vão deixando de existir o shopping tira esse tipo lojista e entra a nova economia Senhor hoje no shopping a gente encontra loja de cachorro loja que não Quem sabe a gente encontra já lojas de vinho a gente encontra novos agentes financeiros né como Cooperativa de Crédito já tem até a gente autônomos instalando de Shopping igual aos poucos é exatamente aos poucos ficou or também e aos poucos vai saindo aquilo que vai mudando a economia para reduzir o a presença de bancos tradicionais entra esses novos segmentos financeiros aumenta a presença de restaurante aumenta a presença de academias aumenta a presença de serviços né que é uma tendência de longo prazo essa então essa adaptação do que tá acontecendo a economia é relevante assim ao longo do tempo e lojista que quebrou o lojista que não deu certo e disse um Darwinismo esse lojista deixa desistir naquele naquela localidade e sendo a localidade atrativa há entre um novo lojista adaptado à Nova situação econômica que o que para o investidor de fundo grade shopping e para o uma empresa de propriedade é muito importante assim porque sempre está sendo atualizado e também é isso é uma característica que eu acho importante também essa questão de longevidade no empreendimento né comentei essa questão de shoppings que 20 anos depois continua atrativos agora se você vai num prédio comercial de 20 anos atrás ele dificilmente vai estar tão atualizado como shopping é difícil às vezes fazer adaptação a laje já não tem aquela estrutura necessária para nova tecnologia que existe no ambiente as características mudam um tempo a característica de consumo do ambiental consumo de energia as características técnicas se alteram uma proporção muito grande e é mais difícil fazer um retrofit tão amplo como a capacidade com nem sempre está se mantendo atualizado né Às vezes tem shopping da década de 90 a gente vai parece que tá novo .

   .

   Uai parece que é tão muito bem assim aquele shoppings Faria Lima é o exemplo ali aquele shopping da Faria Lima né Morumbi também são shoppings que .

   Amarelo foi construído ontem se você for lá então tá morrendo é uma ainda estou ia te fazer uma pergunta justamente relacionada a isso vai lá .

   Eduardo Paes na pergunta aí por exemplo aí eu tava pensando exatamente nisso falar por exemplo laje corporativa é galpão Logístico longe de São Paulo são ativos assim na maioria dos casos muito replicáveis né porque você tem um mercado de laje aí o aluguel fica muito caro vai se procurar novas áreas para ele por aqui em São Paulo como .

   Alphaville tudo isso vai ter espaço nessa região e você vai construir e aí você a oferta vai vou pegar essa demanda baixar os preços no longo prazo agora o shopping é você quer o que você falou tem uma microeconomia em volta muito grande né Regional tudo isso hoje em dia os bons shoppings é quais são as barreiras de entrada por exemplo dos concorrentes por quê que os concorrentes não conseguem fazer às vezes ativo os bons e bem localizados e exatamente essa questão se eles são facilmente replicáveis ou não é que acho que é um diferencial dos outros .

   Imóveis É acho que é tem dois pontos assim né quando tem primeiro tem dois tipos de shopping ou três assim várias classificações da mais você não tem um shopping Regional Shopping de Vizinhança Shopping de conforme o tamanho e conforme a área de abrangência né no shopping de Vizinhança pessoal vai até o vai num raio de 3 km já já tá nele Shopping Regional pega uma área territorial um exemplo né ah e tem shopping que é dominante e Shopping quer secundário assim né no longo prazo Shopping dominante é imbatível Porque lá é onde vai ter uma concentração grande de lojista sempre vai estar sempre atrativo vai ser a primeira opção de um lojista vai ser aquela lugar que o administrador do shopping querendo fazer uma mudança de Mix ele vai ter facilidade vai querer colocar a loja aqui não para esse segmento econômico tá com uma demanda maior ele provoca essa mudança na ele tempo oportunidade diferente de um shopping secundárias em que vai entrar quem aparecer né .

   O administrador não tem toda essa margem de manobra bom então a gente viu isso né Shopping dominante voltou mais rápido depois da pandemia também o shopping que que tem mais dificuldade Demorou mais para voltar tem mais dificuldade de repor a vacância lojista já um pouco mais enfraquecido né já não tem essa musculatura para pagar o aluguel tão alto e o condomínio pesa muito esse curso .

   Então a inadimplência de condomínio é mais alta da de imprensa de locação é mais alta e isso acaba sendo um fator de análise também né o shopping dominante ele tá numa região que eu a primeira opção do cliente daquela zona de influência e geralmente né essa esse lugar como cresceu muito a cidade ao redor não tem mais um terreno de 30 mil metros quadrados para fazer um shopping então é dificilmente vai poder fazer ali naquela região um shopping e ao longo do tempo o terreno ficar difícil também né então o custo de fazer e é ficar muito bem mais alto do que o normal então como isso acaba sendo uma barreira de entrada o terreno é uma barreira de entrada do relevante localização você só vai construir novos terrenos no metaverso né mas não muda o físico o teu terreno tá limitado ali né então você vai depender de ter aquele espaço naquela localidade essas foi dado já .

   Então esse é uma barreira de entrada muito relevante é o longo do tempo o custo de refazer um ativo que é o custo de reposição vai aumentando cada vez mais porque eu terreno acho que é mais caro e no Brasil o custo de Capital também é bem alto né então é uma grande se você encontra bons shoppings negociando abaixo do curso de reposição costuma ser uma oportunidade porque ao longo do tempo não vai haver uma reposição para novos o .

   Egito e tem muita gente querendo expandir a sua área ainda né Tem muitas é de varejo abrir um capital e captaram recursos nesse último ciclo e precisam de áreas de em shopping para continuar expandido suas operações né então isso é algo bem forte e o melhor lugar que existe ainda costuma ser uma migração de consumo loja física para loja de shopping é esse foi interrompido na academia por motivos óbvios né as pessoas ficaram com medo de em shopping pelo tudo que noticiado é fez mas está voltando na tanto é que quando sai um índice de varejo a gente olha lá o varejo subiu dois por cento no mês da gente de Puro esse dado subiu 10 por cento de Shopping caiu oito por cento ou seis por cento em loja física porque justamente é uma um retorno ao status quo né da normalidade de Hábito do consumidor de voltar a frequentar como era no passado então ao longo do tempo o shopping vai ficando valorizado por essas questões e o escritório assim depende muito da região também pois o for na Faria Lima não tem mais espaço também então o escritório naquela região e pode ir que é vai ficando cada vez mais valioso sim e lá a maior parte dos Stories ainda são novos assim eles estão tem uma especificação técnica bem .

   Atrativa diferente por exemplo do centro de São Paulo curtiu e os resultados foram diferentes na década de 60 e 70 e hoje tem um valor muito inferior ao que valeu naquela época porque deixou de ser .

   Atrativa é uma a uma uma laje corporativa desatualizada é uma laje corporativa que enfim já não tá mais adequada aos novos padrões necessários para se produzir bem e aumentar a produtividade eficiência e esse tipo de coisa assim então ao longo do tempo o escritório daqui a 30 anos o valor de do final do ativo provavelmente vai ser bem inferior ao que seria um shopping cuja eu adoro tá se abençoando né que tá ficando cada vez mais importante o número de consumidores daquela região tá melhorando e adaptação fazendo uma boa gestão do portfólio sempre mantendo ele atualizado vai vai acabar tendo todas as claro que toda regra tem suas exceções a tem shoppings que ficamos atualizados também não tem uma boa gestão algumas localidades perdem o interesse econômico degrau tem uma degradação e algumas localidades escritório foi muito bem feita .

   Essa gestão de do escritório fez retrofit enfim Manteve .

   Atrativa daquele equipamento tão né a essas ações a obra que há nenhuma regra estanque a realidade mas como regra é muito mais provável que daqui a vinte anos você encontre mais atividade no setor de Shopping do que no escritório .

   E.

   A logística é isso também é é muito sazonal né o Brasil .

   Ali as cinco seis anos atrás os os .

   Empreendimentos logísticos não tinha se valor que estão tendo hoje porque o homem uma mudança é muito forte de hábito de consumo que fez ser mais importante o galpão principalmente perto das grandes cidades e trouxe um atrativo adicional para esses .

   Imóveis que antes eram facilmente replicáveis pela localização terreno tabi disponível mas algumas regiões já começa a ficar com uma certa dificuldade principalmente perto dos grandes centros urbanos então também tem sua característica de assim como é no a todos todo imóvel tem sua própria vida né assim tudo é uma tem uma tendência macro assim que indica uma tendência mais provável mas sempre aquele por exemplo aquele galpão Logístico que ficou no meio de uma cidade e depois do terreno ficou valiosíssimo ou aquela atualizar para Faria Lima era uma fazenda e de repente você construiu aqui ó aqui onde eu moro em Londrina também foi era uma fazenda há pouco tempo atrás e virou a região mais valorizada da cidade então assim mudanças acontecem e às vezes as pessoas podem ter sorte estar Justamente na aquele imóvel naquela situação e se deparar com uma situação favorável e o meu tempo pode aparecer uma favela do lado de um galpão Logístico e gerar uma insegurança muito grande para aquele tipo de móveis era aquele nalidade e ninguém mais querer é aquele terreno tem um risco muito grande tem que contratar muito segurança em ti tudo são probabilidade né mas o caso a casa que determina que efetivamente vai acontecer Poxa que aula em cara que bacana melhor coisa que a gente faz agora deixar o esmalte falar vem então deixa ele falar aí que a gente vai aprendendo os mal É isso aí faz mal olhando para a tela hoje Poxa tô aqui vou olhar para o meu home bom que tá lá ação de Shopping lá embaixo fundo imobiliário Shopping lá embaixo aí você pega o relatório Você acabou de falar aí que as vendas melhorando promover a gente vai no shopping vem voltando melhorando .

   A gente não vê isso espelhado home broker cara tão tô olhando aqui pra tela Poxa e agora cara quê que eu vou aí vou em .

   Ação a voz shopping ou espero mais um pouco é porque o preço é uma coisa na hora que eu abro um relatório lá por exemplo de um fundo imobiliário e as vendas aumentaram bem mais de vinte por cento em relação 2019 começa a ouvir os números começa a me mostrar um negócio mas o preço me mostra outra coisa .

   E aí cara como que eu me viro com isso boa questão assim tem dois aspectos o primeiro é a rentabilidade dos fundos imobiliários e a rentabilidade prevista da do fluxo das empresas e propriedades em relação ao histórico tá bem acima né Pois é para longo tempo os usuários tiveram um prêmio em relação entre NB em torno de três por cento isso desde 2002 assim e hoje esse Prêmio tá em torno de 4,5 por cento então a gente tá com prêmio de risco né porque quando você vai investir no ativo de risco você tem que ter um prêmio né e não vale a pena você o disco se você não ganhar mais por isso .

   E aí por isso que tem que ter um prêmio em relação ao um título público e em tese é o tipo de maior risco no mercado agora não sei se no Brasil seja tá o ficava né mas a teoria .

   Econômica É isso aí com esse prêmio hoje tá muito acima da média então você quem e a mesma coisa não numa empresa de propriedade por exemplo ali a Sonae e o negocia em torno de metade do energia e negocia com um crepe Reis e torno de três outro esses .

   Imóveis se for no shopping dominante o normal seria negociar em torno de Seis por cento de cupcake e um shopping pior no shopping de pior qualidade torno de nove Shopping assim que que nós dominante a secundário ele é oito e meio 9 assim no atual cenário .

   O que é filo o hoje em dia se negociando muito os preços estão bem abaixo disso né então o retorno tá bem acima o que os preços estão bem abaixo então prêmio escutar altíssimo .

   E isso se dá por fluxo de Capital assim tem muita gente saindo no Mercado de .

   Ações excepcional é tem muita gente saindo difusor gás porque tá sendo atraída de volta para renda fixa esse mesmo pessoal foi atraído para fundos imobiliários e para ações em 2019 por um fluxo muito grande para a renda fixa deixou de ser uma rentabilidade tão alta e então pagou caro por esse ativos a gente tem em shoppings que negociavam a r$ 120 agora tô negociando 80 e fundo seu gás a gente tem empresas de shopping que negociava r$ 50 agora tô negociando a 20 mesmo uma recuperação tão grande e por puro fluxo quando o fluxo de saída é irracional é muito superior ao a alquitoques de que tem gente interessado em comprar você tem essas habilidades historicamente o melhor momento para comprar ativos de renda variável é quando os fundamentos estão atrativos em relação ao preço não não que não tem um risco no horizonte de dessas novas tecnologias não que não tenha assim uma piora do cenário econômico que a gente tem no Brasil por causa da máquina economia claro que esses vai se a gente tem que ponderar o preço que nós estamos pagando em relação a esse valor né uma coisa é pagar r$ 50 no ativo que você tem que ter um céu de brigadeiro para justificar agora quando você paga 20 mesmo que o cenário seja muito conturbado Você tem uma marcha segurança mesmo que o valor real do ativo tenha caído de 45 para 35 reais e quando você paga 20reais por ele você ainda tem um ganho potencial muito grande o valor que você paga por cada unidade de o preço que você paga por cada unidade daquele valor daquele ativo precisa ter que levar o preço nada mais é do que um uma cota de um fundo imobiliário uma ação nada mais é do que um pedaço de um negócio .

   Oi e aí se você tá pagando menos por isso você deve exigir menos rentabilidade desse negócio em termos absolutos isso aquele negócio vale no mercado real se ele vale sem e vai te dar um retorno de cinco de seis sete se você tá pagando o 70 você vai ter um retorno de 10 12 então quanto menos se pagar maior vai ser o seu retorno e hoje esse preço tá muito impressionados por esse fluxo de saída não algumas pessoas que viram a renda fixa com uma rentabilidade muito baixa vieram frações com jogadas sem entender o que estava comprada .

   Eles foram atraídos para uma popularidade muito grande a gente é só voltar o cenário de 2019 quando vários Fundos tinham ajude vinte trinta por cento foi meu gasto e várias ações negociavam 20 25 por cento acima do .

   Energy também que é o valor de mercado as propriedades e ninguém via risco ninguém via assim que não existia um cenário de excesso de purificação é o contrário do que tem hoje assim todo mundo só veio em risco mas os preços já estão mais do que incorporados esse risco .

   Então a partir do momento que existe uma incorporação desses Qual peso mim essa oportunidade a comunidade está justamente nessa diferença .

   Olha isso deveria valer tanto mas eu tô pagando só isso houve uma queda de valor sim mas eu tô pagando cinquenta por cento também a queda de valor foi de quinze por cento foi de 10 mas não enfim houve também um aumento brutal do curso de reposição desses ativos steve-o a subindo material de construção terrenos não tiveram uma queda a gente vê as negociações no mercado secundário desses ativos negociando o preço anterior praticamente e a gente vê por exemplo recentemente o uma empresa de propriedades de escritório assine vendeu e ativos na Faria Lima por 36 mil reais o metro quadrado mais de 1 bilhão de reais em ativos e essa empresa negociava a cinquenta por cento da energia também a BR topo já vendeu vários .

   Imóveis acima do energia também e negocia cinquenta por cento abaixo disso então as transações no mundo real não tem esses copos se você verificar no mercado de seu prédio onde você mora ali no mercado Residencial Tem alguém vendendo cinquenta por cento abaixo o imóvel pelo contrário na morte de parte dos casos os irmãos até se valorizar .

   Então existe uma porção muito grande entre o economia real e eu que os preços hoje representa em alguns momentos os preços as cotações ele se dissociando a realidade ea e neste exato momento estamos aqui a gente não sabe exatamente quanto tempo esse fluxo vai durar quanto tempo essa sangria desses ativos vão continuar com essa queda por causa do fluxo mas para quem tem Horizonte demais Médio prazo assim e principalmente para quem está em fase de acumulação de recursos você tem aí 20 30 anos 40 e tá muito longe se aposentar esse é o momento excelente porque com o mesmo capital que você tem você vai ter mais fotos vai ter mais patrimônio e no passado por exemplo possível se você quisesse ter uma renda de mil reais você precisa chegou chegou um momento nessa Pizzaria ter 200 mil headphones eu gasto um essas quedas que tiveram você faz uma boa carteira para ter essa renda no 140.

   000 130 mil .

   Então caiu muito assim o preço o custo que você tem de fazer uma carteira de fundos imobiliários para ter em cima Bem superior e fiosque para quem tem Horizonte é uma oportunidade vai ter vai tremer ainda isso não tenha dúvida renda variável é isso mas tenha um foco o valor o valor que você tá comprando que essa oscilação preço é é oportunidade quando você traga o seu interessante início que você falou por exemplo o que eu falei até numa Live passada É muita gente eu emprego em visto boa parte do meu patrimônio e da minha família e fundo imobiliário e a essas as pessoas falam porque que você tá comprando o fundo imobiliário de logística que eu recebo dez porcento ao ano se a S.

   EL.

   IC vai para doze você pode aplicar a S.

   EL.

   IC minha mais aí eu falo quase o a tiro o retorno que eu voltei investindo imóvel que isso acho que o pessoal confunde muito e boa parte do pessoal vendendo é isso o seu bem no longo prazo ele vai seco é a renda do aluguel né dos Fundos fazer a retenção e por cento que a manutenção e eu ganho da inflação no longo prazo né Se for um bom ativo Claro se for um lugar bom não replicável então é a conta que às vezes as pessoas tem que fazer é por exemplo a é dez porcento mais inflação se a gente esse ano que subiu muito curso de construção os bons ativos eu acho que no longo prazo ativo desse ano vai ter sido dez porcento mais desde a inflação então uma tira de vinte por cento ao ano e isso pessoal confunde né ainda um pouco de rentabilidade real com nominal é isso é bem relevante assim né .

   O .

   Agente vive e a gente vive no Brasil uma uma característica que é desde 2011 que os imóveis eles não acabaram não conseguindo o reajustada pela inflação os aluguéis diferente do que aconteceu de 2000/2011 isso tudo é muito seco né a gente de 2011 para cá gente teve uma pena brutal no baby no Brasil então isso .

   Acabou influenciando o valor dos ativos .

   Imobiliários .

   E então a pessoa pega um esse retorno de curto prazo aqui do último ciclo e considera como realidade Mas quem viveu de 2.

   000 a até 2012 ele viu um regionais positivas amplamente positivas pois eu fiz escritório e chegou a ter Regional de cinquenta por cento por causa dessa dessa situação o aluguéis que era 80 anos de repente foram registrados para r$ 150 Faria Lima nesse período chegou a bater r$ 200 ouro o e desabou por causa da crise econômica isso tanto em logística como escritório .

   Então se deu essa impressão de que indeterminados momentos não acompanha França e é isso mesmo de ter mais um lenço não acompanha mas você não deve comparar uma taxa S.

   EL.

   IC que é uma taxa nominal com um retorno real que no longo prazo bons ativos podem te dar a S.

   EL.

   IC que é inflação mais juros então por exemplo quando estava em 2 porcento tá o retorno real era menos dez né porque a situação por 10 porcento .

   Oi e o correto sempre é comparar com entender que a inflação mais juros né ao longo do tempo .

   Existem duas comparações assim então o estudo foi feito pela Rio Bravo no passado que mostrou que de 2001 até 2012 o somos obrigados entenderam Vinte por cento agora a média no Brasil que foi um ciclo bom do negócio né Foi quando a economia estava crescendo repassava a inflação nos aluguéis fuzil nas regionais têm aumento real era péssimo ter contrato a tipo e você não tinha o reajuste acima da inflação ao contrário do que acontece com o ciclo atual né É no passado é hoje é muito bom ter contrato tipo de você tem uma garantia de quem vai ter o reajuste pela inflação e essa má característica bem desejava neste momento mais indeterminados no metros quando a economia está crescendo muito quando os ativos se torna mais escassos e a demanda é maior do que oferta ao longo do tempo ao contrário o aluguel vai subindo acima da inflação é a maior parte dos investidores do dia 95% não viveu nunca isso então acha que não existe como botar um .

   ET na frente das pessoas nunca viu algo parecido em e criou-se essa concepção não é de que não nos mais no longo prazo você pega ciclos de 20 anos 50 acontece acontece esse reajuste pela inflação dos ativos claro que isso depende muito do custo de capital da disponibilidade de imóveis daqui da região está crescendo não tão são vários fatores além dessas da simples medição da inflação ao longo do tempo é mais tão Pode posso dizer que muita gente fala seus .

   Imóveis anda de lado ali por 10 anos e de repente aí dá aquela porrada para cima ele vai dá aquela valorizada Mas e aí o total das emissões abaixo do DPT que eu sei que você foi um dos caras lá atrás levantar essa bandeira e todo mundo ó as mal mercado tem que crescer irmão fica na sua aí no mercado tem que crescer a dor do mercado mesmo e você não gente está bairro VP vai vai vai diluir vai dar problema e agora É agora que que tá acontecendo tá todo mundo vendo o que você tava vindo atrás tá todo mundo agora os gestores estão colocando nos relatórios que não iremos fazer a missão abaixo bebê não vou mais fazer Só através de .

   Assembleia só se for um caso muito preciso que tal que você me fala disso cara e é ele teve um ciclo mercado ali que foi bem ruim de fundos imobiliários na Principalmente quando surgiu vários fundos de gestão ativa que tinha uma estratégia de crescimento via captações e num determinado momento eles perceberam que era mais fácil aumentar o fundo emitindo abaixo do valor patrimonial .

   O que é uma tremenda injustiça para quem já tava dando o mundo via de regra né quase sempre assim exceções à regra existem né quando realmente é o negócio imperdível mais 99 cristiada situações é prejudicial ao cotista uma questão muito simples né se você tem um negócio que vale sem e já tá no seu patrimônio ali contabilizado aquilo o imóvel já foi comprado com esses em aí de repente você vai emitir 80 significa aqui eles vão comprar r$ 80 de alguma coisa que vale 80 .

   Esse foi o é do mesmo tamanho que já tinha você que tinha algo que valessem vai passar até ao que vai no momento então isso isso é o que chama a transferência de patrimônio né o patrimônio de quem tinha um negócio que valia sem passas e noventa e o patrimônio de alguém que pagou 80 passa-se 90 então é muito bom para quem entra e se tornou até um período que foi muito atrativo vários focos acabaram se beneficiando o disco né eles eram os garantidores de uma oferta pública e se beneficiavam dessa estrutura e para quem já era cotista foi muito prejudicial para como eu já em visto desde 2002 é meu pai vive de renda de fundos imobiliários há muito tempo e para ele foi o pior momento da desde que ele começou a viver disso porque a renda dele Começou a cair nominalmente não foi só uma queda real como a queda nominal porque é um fundo sei lá em dia 60 centavos fui de Shopping aí fazer uma emissão abaixo do valor patrimonial e depois de totalmente alocado a renda agora é 50centavos pouco não tem vantagem não tem vontade assim é é uma baita sacanagem assim o fizeram .

   E durante muito tempo não se percebeu isso teve uma janela no mercado que fiz foi uma tremenda a destruição de valor de que já era cotista felizmente se percebeu o quanto isso é prejudicial e quanto isso desgasta o mercado enquanto isso .

   Acabou prejudicando o patrimônio de muita gente o nada como encontrar Fundos e gestores que investem os próprios Fundos que eles administro isso dá uma eles têm o mesmo interesse Daí eles vão destruir o próprio patrimônio acho que isso é essencial também acho que deveria ser quase que obrigatória o .

   Eduardo tem mais uma pergunta aí e eu já também fazer uma pergunta é acho que assim uma das métricas que eu uso para saber se o porquê é exatamente o que você falou lá um pouco atrás é que dos anos 2000 até 2010 a cinza .

   Imóveis aumentaram o nominalmente quatro vezes cinco vezes o negócio assustador .

   E aí por exemplo em 2002 1012/2013 você pegava galpão Logístico aluguel era 20reais na média de padrão bom só que para o cara refazer um galpão novo dele replicar esse galpão é se ele alugasse ah sei lá r$ 18 fechava conta agora a gente chegou num ponto que aluguel mede continua 20reais ou seja ele tá em termos reais bem menor por causa dos contratos antigos tudo isso mas para o cara replicar esse galpão e fazer um novo ele já tem que alugar 26 25 .

   E você começa a ver que o preço .

   .

   Uma hora ele não aguenta ficar nominalmente tão baixo assim em termos reais ele caiu né porque ele chega uma hora que o curso de reposição cresce tanto que o cara fala bom para alugar por 20reais eu não vou construir e aí você diminui a oferta e consegue reajustar né um pouco pela inflação os contratos dos imóveis já existentes .

   E é exatamente isso assinou no longo prazo e no Médio prazo né o mercado se auto-regula né assim ninguém vai repor o imóvel não fecha a conta como falar assim se alugar 20reais nessa região que o terreno é tanto o curso de construção é tanto e esse alugar ou não fecha a conta não vai ter nova oferta a partir do momento que nós temos nova oferta aquela oferta existente vai se tornar mais escassa e uma demanda adicional vai fazer com que o aluguel suba ao longo tempo a partir do momento que alugar o subir a era 20 foi Patrícia e voltar fechar a conta vai ter um certo e a partir mamãe que tem mais oferta a tendência é o preço de acomodar isso acontecem todos os negócios a economia né tudo é a lei de oferta e procura né oferta e demanda e então esse custo de reposição que subiu bastante assim nos últimos um ano e meio o preço do ácido dia a dor e vários produtos de material de construção subiu muito Mc chegou sub-15 por cento em forma um custo bem mais alto ele vai gerar um custo maior para construir obviamente um galpão Logístico e vai ter que ter um aluguel maior para fechar a conta eu esse juro subindo no Brasil também o juro Real subiu ele acaba também sendo um sumo importante assim entendeu a partir do momento que os juros caiu muito no Brasil acabou que o aluguel acabou fechando .

   Oi tá tão conseguindo escutar bem tá já trabalho mas o aluguel acabou o aluguel acabou não fechando a conta né então quando tiver uma escassez de móveis vai ter que subir essa aluguel e até que tem uma nova repulsão isso é geral assim na economia todos os setores que se chama dessa forma é quando há excesso de investimento vai ter uma queda que vai desincentivar novos investimentos naquele negócio que você tenha muita gente que não faça a conta né .

   E como juro caiu o juro é um sumo dos mais importantes de custo de oportunidade então ele o aluguel caiu ao longo do tempo porque o juro Real no Brasil caiu ao longo do tempo também então .

   Agora Que Voltou a um juro mais alto não faz sentido não fechar a conta e fazer de forma eu posso considerar um aluguel diferente já existe assim uma tendência de reposição inflacionária agora nos gosta de hoje nos galpões logísticos e nas regiões mais nobres já tem até um reajuste acima da inflação né muito por causa disso dessa curso de reposição é normal não .

   Acho que cortou sua voz agora então o para-sol Valeu não tá tá estou te ouvindo mas logo chegou a pergunta para mim aqui [Música] assim a sua opinião até tratando desse cenário atual essa notícia aí as notícias do dá o micro e tudo isso aí você sabe que essas notícias que prejudica mais os preços dos shoppings essas que atacam mesmo diretamente essa variante a nossa nova variante estão uma pergunta chegou assim na sua opinião os investidores que gostam de Choque pode se preparar por uma possível convive de 20 por exemplo que que você tem para dizer sobre isso cara esse cenário atual em e a pandemia acabou durando bem mais tempo do que se previne somente né da Tamo quase dois anos aí falando disso tem um fluxo de caixa assim de do imóvel que tem perpetuidade bem relevante no shopping vai durar no mínimo uns 50 anos mas vamos colocar uma pergunta um pouco de caixa de 20 anos uma perpetuidade nós podemos dizer que um ano do resultado desse ativo e vale a dois três por cento do valor do ativo .

   Então essa falta de rendimento que pode dar os fechamento das atividades de novo já tá mais do que não presto né ele já está praticando três anos fechado pelo que tá tá no preço né Já percebi perder 10 por cento do valor e é isso claro que tem uma questão de as pessoas podem ver time se vier uma variante pode cair mais os preços sequer se recuperar de forma adequada né gente está falando de ativos que estão muito melhores do que tava é um preço bem abaixo do que tava olhando uma recuperação recente assim os fundos imobiliários a simples Shopping pouco recuperar o preço e alguns sequer .

   Inclusive tem um negócio muito perto da mínima né .

   E muito longe dos preços anteriores .

   Então isso é evidente que é um risco que a gente não tem muito controle ou investidor tem que ter isso em mente Mas ele também tem que ter uma tranquilidade do preço e do valor do ativo que ele tá comprando né .

   Eu acho que é isso tem uma certa relevância no curto prazo mas para quem veste pensando em simples mais longo quem tá em fase de acumulação é não tem uma relevância maior que você coloca no horizonte de 20 30 anos isso não perde a relevância na isso se torna um ponto nesse instante no gráfico agora se você olha no curtíssimos períodos e olha um período de apenas um ano após isso os torna forte né No ano você pode ser o fluxo coloca o seu início da pandemia e também tem outra questão que as pessoas conseguiram botar mais rápido se adaptar mais o que aconteceu durante a pandemia né mas se houvesse uma necessidade de ter alguma restrição ela teria mas dificilmente ela atendendo a mesma amplitude que foi Myles quando se desconhecer que os conhecimentos bem maior eu acho que hoje tem demais instrumentos de se evitar a propagação de ter mais conhecimento sobre essa doença do que tinha quando tudo começou né quando tudo era uma grande incógnita fim tem tem esse risco tem que ser monitorado também mas os preços já mais que contempla esse risco é legal .

   Eduarda quer fazer mais alguma pergunta .

   Esse é o tive uma aula agora aqui é uma aula de fluxo de caixa de fundo imobiliário cujo de reposição tudo isso e ficou muito feliz porque é difícil a gente achar uma pessoa que te entenda tanto desse negócio de Shopping tudo eu tenho uma última pergunta ela mas que acha que não é bem rapidinha de responder voltando um pouco para assunto de Shopping você vê como uma ameaça Por exemplo essa as pessoas usando muito .

   .

   Uber usando menos carro para ir para o shopping que os estacionamentos são uma receita importante né e as administradoras dos shoppings .

   Elas já estão se preparando para uma possível queda no fluxo de veículos como compensar esse tipo de mudança no Ápice das pessoas e eu acho que isso acabou sendo relevante também assim ó .

   Acabou atrapalhando um pouco fluxo de veículos você vai porque muita gente tá chegando de .

   .

   Uber é ainda mais relevante ainda um pouco .

   Academia nesse fluxo é o fluxo de vendas voltou mais forte do que o fluxo de lazer a mais recentemente agora para o fluxo de fazer está voltando o cinema restaurante também .

   E isso atrapalhou um pouco essas empresas mas já tava bem consolidado antes da pandemia né já já vieram uma receita recorrente boa ainda estacionamento hoje já não é mais tão comum o tá estacionamento por causa desse novo hábito e várias das empresas já estão tentando às vezes Shopping dos com jogadas que tem shopping já estão tentando reduzir a área de estacionamento essa área muitas vezes é determinado pelo pela pelas prefeituras dá um eles não podem simplesmente reduzir gostar é porque a área menos rentável que tem no apesar de não parecer área menos rentável que tem no shopping é o estacionamento ele ocupa às vezes até quarenta por cento da área locável 40 por centro do área total de um empreendimento empreendimento das vezes um terço é a BL né área bruta locável né às vezes empreendimento que tem 100 mil metros quadrados de área construída 30 mil web né tem 30 mil duas vezes mais quadrados de estacionamento também e área de circulação é outro tanto de si e se você pegar essa área de estacionamento e botar como Leste e-mail colocar lá Locker para para quem quiser usar para poder pegar .

   Algum objeto botar lá por exemplo nove novas tendências né cocô colocar lá um pet shop colocar lá uma uma academia colocar lá um novo restaurante vim e pode ser adotada como uma região de serviços uma receita de melhor qualidade e melhorando ainda mais o fluxo do shopping então tem vários shoppings que já manifestaram interesse inclusive de diminuir essa área de estacionamento Mas ainda esbarram em uma questão de quase que regulatória é de que pode ser construído porque essas regras de prefeitura assim não podem simplesmente fazer Às vezes a uma área de estacionamento é determinada área número de vagas né De acordo com a BL de acordo com regras municipais enfim hora acaba pode ser uma oportunidade isso né .

   E tem shopping que eu vou que eu visito você pega o G1 o pé direito é baixinho o G2 também hora que chega lá no G3 que já tá perto das lojas pé direito já é alto já preparando para essa mudança isso eu vejo muito nos shoppings mais novos mas esse é realizado deixam longe estacionamento um pé direito mais alto para um dia de amanhã ele diminuindo looks veículos transformar isso em loja né .

   Exatamente é tem assim a área de um shopping amplamente adaptável né É muito mais adaptável do que maneiro escritório e por isso que ela ele tem essa essa facilidade de se adaptar à realidade econômica e aos novos hábitos da população por exemplo dez anos atrás era impensável falar e ter pet shop no Shopping hoje pode ser que tem eu já no futuro vai ter hospital no shopping teve um momento que com muito forte e universidades agora caiu um pouco que diminuiu a necessidade de ter presença física por um oi .

   Adelson dançando bastante em determinados cursos .

   Enfim tudo é cíclico né algumas coisas algumas tendem as outras vão embora mas ativos bem localizados ativos que estão ali no miolo de um grande centro .

   .

   Urbano sempre manter o seu valor sempre vai ter alguma atividade que vai precisar daquele espaço sempre vai ter algum uso sempre vai estar se adaptando pode ser como fazer esse se aquela atividade tiver dificuldade coloca o alguma coisa que gere fluxo ali uma casa de shows alguma coisa sempre alguma coisa ser feito para melhorar o fluxo de pessoas naquele ambiente tudo vai depender do ponto vai ser um lugar para quadrado se você colocar muito equipamento de lazer você vai cobrar menos né mas vou aguentar o fluxo .

   Enfim uma pessoa assim não dá para colocar a dor revenda de carro lavador o próprio o próprio Shopping Maia o Coco Bambu ele foi instalado no G1 ele onde que o pé direito embaixo e eles consegui o Coco Bambu pegando um pouquinho de estacionamento e pegando um pouquinho da frente ali faz mal o fala para nós você mora em flores assim embora não nessa tá agora em Londres mas você demorou muito tempo em Floripa o lance da .

   .

   Universidade aí cara você tem algum spoiler para falar da gente a da .

   .

   Universidade que que tá em cima do shopping lá tá com Vai vai já tá funcionando como que tá ainda está construindo ou já tá rodando do Floripa Shopping eles fizeram bastante área de escritório em cima não era bem forte eu acho que uma parte dessa dessa agora vai ser ocupado pela pela .

   .

   Universidade já tem uma universidade de lá já tá funcionando é uma extenção assim o aniversário que tem parte de saúde também tem o dom então acaba sendo um curso que que precisa ser presencial lá agora liga atende um polo é a dele também e atende oi atende também uma expansão né Que que vai ter ali provavelmente vai ser ocupado uma parte ali disso uma da na última expansão que teve também uma das últimas ali foi para instalar Smart Fit foi no eu acho que foi no quarto fino daí era um peso que não existe assim era só estacionamento inclusive mais um exemplo ela estacionamento que fizeram uma Smart Fit bem bem nova ali bem bem .

   Ampla e tem uma área de escritório bem grande ali que foi feito também depois com essas captações que eles fizeram com que perdi bem bem alto se tá lindo ele tá tá instalado a RD digital é uma das grandes empresas da área digital e que usei foi comprado com a empresa de Capital aberto as operações e se não me engano foi isso essa empresa foi comprada e eles ocupavam espaço bem grande dessa torre comercial ali enfim a classificação de receitas também eu acho que isso tem uma energia muito grande com área de restaurantes tem uma fluxo muito grande de pessoas que estacionamento pessoa já tá ali no empreendimento vai acabar com sumido quando quiser comprar alguma coisa enfim tudo é um ecossistema né hoje tem uma tendência bem grande de shoppings cada vez mais investir em serviços que gerem fluxo e que todo todos acabam se beneficiando não faz mal uma duvidazinha aqui que surgiu ó a BL de Faria tal do quiosque ele a regra quiosque para quiosque eu ouvi um cara me falar o seguinte normal conversando com gestor essa BR varia Quando uma loja tá vaga e ele quer separar aquela loja ali ele não quer lugar então ele retira ela dá BL aquela loja passa a contar como se não fosse da BR agora o quiosque eu tinha falado comigo que não mas eu já tinha muita gente falando que sim então eu fiquei nessa nessa dúvida e da mãe cara do do quiosque eu acho que tem tem critérios diferentes assim não tem um padrão mas a maior parte das vezes eu me parece que que eu acho que não é considerado como a BL e já loja é obviamente a considerada BL é mais que muda as vezes eles fecham corredor dele e faz uma loja bem grande aí aumenta a área né porque aquele corredor não deixa desistir e passa a ser uma BL ou contrário né Às vezes uma Âncora bem grande já já já vê quando você shopping às vezes manicure tinha dois mil metros quadrados ocupavam um espaço grande e aliás vai se tem uma Âncora vai ter dez satélites de 100 metros quadrados cada aí tem uma área de circulação de 500 metros quadrados para pessoa pessoal poder ver as vitrines né então acaba de mim da BR o que aconteceu bastante Shopping também aquela a BL se torna mais nobre mas diminui o .

   Adriele justamente porque tem que ter uma área circulação e quando é uma o shopping tem muita Âncora comum que a pele seja maior que precisa – corredor né daqueles corredores para transitar entre uma loja e outro essa variação e me parece que ocorre nessas situações legal .

   Eduardo quer fazer mais alguma pergunta aí já vamos para quase uma hora e meia o esmalte vai me bater depois eu acho que deu para perguntar tudo aí entendendo muita coisa nova e essa questão de quiosque tudo foi muito acho que muito produtivo aqui é no aula que a gente teve com você anos legal obrigado queria agradecer aí a não passam sua eu tempo que você disposto eu não terminei não tem mais duas perguntas aqui ahaha os Fundos doações trabalhar para Shopping like uma faça ver eu vou em fundo orações .

   Ou se você quiser dar uma uma dica e qual o asfalto o ação que eu devo dar uma estudadinha ao fundo imobiliário dentro da estudada .

   Ou você não quer mexer com isso fala para mim que que eu faço amor .

   Eu acho que isso é bastante seco assim eu acho que não portfólio diversificado investidor cabe os dois assim determinados momentos mais ruim o outro eles adeptos que você deu lá atrás né quando avisar tá eu acho que ser sempre vale a pena ter os dois na verdade assim eu acho que eles são fáceis de ativos que se comporta um pouco diferente principalmente pelos players envolvidos na fundo olgária tem muito pessoa física e ações têm mais influência de estrangeiro más influências De institucionais não acaba aqui o mesmo ativo num dia nas ações está caindo e fusobraz tô subindo .

   Então estou essas assimetrias de valor Mas pode aproveitar em seu C.

   EP Shopping hoje tem um pouco mais de desconto em ações e Já faz um tempinho né .

   E já em logística tem um pouco mais em determinados momentos tem um pouco mais de desconto e fundos imobiliários e às vezes esses descontos mudam ao longo do tempo às vezes mudam internacionalmente por exemplo os .

   Estados .

   .

   Unidos logística já tá pagando quase dois por cento ao ano só e aqui paga 9 ainda né já então tudo é umas tem várias correlações entre diferentes mercados acho que vale a pena se aproveitar disso eu invisto hoje aqui daí nos fundos das criações ou invisto também no em veículos de fundos imobiliários aqui nossa carteira de estado de fundos imobiliários e vamos ter outras alternativas aqui também para fazer essa exposição é pra ações hoje eu acho que vale a pena todas as empresas propriedades estão com muito desconto e vale a pena estudar a BR properties vale a pena estudar ali a Sonae e são que tem desconto bem relevante tem tem portfólios muito bom se pro reina na VR Box fez uma reciclagem bem a lecionar e tem vários shoppings dominante com o Shopping Leblon tem o Parque Dom Pedro teve Manauara são shops que vendem muito por metro quadrado dominantes e nós fundo sobrados tem Fundos muito bosta tenho Shopping do grupo moz tem o tem um shopping da do HTML são frutos que tem um portfólio bem diversificado Tem um desconto atraente e por um carrego longo prazo estão num bom preço de entrada se é enfim Ó tem tem hoje nós estamos naquele momento que a chance de acertar é de 80 90 porcento se você tivesse em 2019 a chance de acertar era de 10 peças só pode a rádio Qual a diferença entre 2019 tava todo mundo empolgado né com o nível de preço totalmente fora da realidade assim e com uma dificuldade de acertar por longo prazo muito baixa e agora você tem essa oportunidade aí tá todo mundo com medo aproveitar que você tocou no hs ml aí você acha que a última operação que ele fez foi interessante essa aquisição de 51 por cento do Shopping Paralela mais a parte de cima ali que é para faculdade universidade não sei assim e num cenário de juros baixo assim num cenário de facilidade de captação perecido mais interessante porque hoje ele não tá fácil captar né então ele mesmo negócio é bem abaixo ou para si mundial foi uma uma uma é uma operação que vai aumentar a rentabilidade do fundo né porque vai aumentar a renda por cota mas aumentou também o risco né .

   E se ele vai ter um prazo para fazer uma captação futura para pagar essa alavancagem e ou rolar né .

   Eu acho que ele daqui há dois anos por exemplo a gente vai estar falando de queda da S.

   EL.

   IC ou antes né vai tá falando de valorização dos ativos mas tá falando de ativos negociando acima do preço de avaliação eu tudo cinco né assim como a gente fica às vezes três anos caindo e aumentando as oportunidades todos os ficar três anos subindo como foi até 2019 agora tanto de já dois anos em queda né que aumentando é o Trindade tão hoje tá difícil captar e provavelmente eles adicionar os riscos de pisar captar no futuro mas pode ser que daqui a dois anos a gente olha para trás e de nossa realmente foi uma operação porque eles conseguiram adquirir esse ativa um preço é só tinha naquele momento né não não consegui eu acho que eu acho que é ele aumentou o o fundo hoje com menos risco tem uma rentabilidade que virou proporcional é um fundo para uma risco né .

   Eu acho que não gerou muito valor mas acabou aumentando o retorno em relação e o risco também e a coisa que me deixou mais feliz no HTML quando eu liguei para o gestor e perguntei a respeito de fazer missão abaixo de te falou assim nós não temos essa cabeça aqui e por isso nós partimos para para fazer alavancagem porque o mercado tá não tem como fazer a missão e ele tomou essa decisão isso para mim para mim foi muito bom essa essa finalização .

   Eduarda sei que você fez as considerações finais ali mas eu te interromper falando que tem mais duas perguntas agora vamos de fato para as considerações finais você quer colocar alguma coisa aí bom então era isso que o .

   Anderson falou agora imagina quando o mercado puxar para cima porque o pessoal tá tá tudo muito descontado e todo mundo muito pessimista .

   Então as horas de que você vai ter puxadas a altas no patrimônio investimentos sólidos vai ser quem tá entrando nesse .

   Eu espero né nessa janela de tempo agora porque chega uma hora que assim a pessoal falar o prêmio daí não tnb tá tanto mas tem um limite que o tesouro pode pagar de juros real né assim num individualmente o público que não vai explodir então sabendo que se a pessoa sabe que o vai virar .

   IPC.

   A mais 10 isso é quase impossível .

   A não ser que o Brasil acaba é assim a gente já tá acha que naquele piso que tá com uma margem de segurança altíssima de Yudi nos cômodos immobiliaris e ainda tem as a injeções de muito fundo de mulheres reajustarem já o dividendo com a inflação que vai ser repassado alguma hora situação e então acho que agora ela é isso daí que o .

   Anderson falou é dez porcento de chance de dar errado 90 de porrar e 2019 era o contrário né o aí eu tava vendo com Leandro teve um período lá no sped que .

   Esses prédios quase chegou a zero ou seja o pessoal tava quase tendo um estreia de negativo agora não e eu acho que a margem de segurança tá muito boa para entrar concordo sempre sem contudo aí legal eu vou fazer uma última pergunta esmalte já que a gente está no final do ano né qual a lição cara que ficou para para você aí qual a lição que 2021 deixou para você aí cara que que é se você acha que essa missão que deixa porque 2020 eu vi que é livre para mim pelo menos pode ver situação cara porque eu tava muito concentrado em shopping e elas são que marcou para mim 2020 foi a tal da diversificação mas 2021 você tem coleção que você o Ceará que eu acho que assim é principal lição é que é quase todas as previsões vão tá erradas por exemplo início do ano a gente todo mundo falava que se ele que ia terminar três por cento esse ano no Brasil e tá terminando 9 quase do contratado onze por cento do início do ano que vem já é segunda lição é principal assim que eu acho que o investidor é ter muita paciência e alguns círculos são ruins assim ainda que o ativo esteja bem assim aí nem cultivo esteja desempenhando com um bom retorno às vezes o preço não sobe porque tem fluxo também interferindo tem outras tem outras questões e transferindo terceira eleição é aguentar fora de uma festa porque às vezes você tá numa coisa para gente teve a festa da Tec sair até Junho deste ano o preço os absolutamente Racionais assim e foi também diz a entrar em sou boba né a gente vê o negócio da valuation e não fazer nenhum sentido preços estratosféricos e uma pressão muito grande para entrar nesse nesse meio assim né então é uma lição muito grande difícil assim de seguir as suas convicções momento desse e não entrar no baú assim foi é muito difícil suportar isso e mas é faz uma diferença grande assim né poder hoje a gente vê ativo que caiu setenta oitenta por cento e na verdade era só espuma né nunca deviam ter valido aquele preço .

   Eles continuam caro depois de cair 80 puxando e determinado momento você vai ser o cara que não tá na festa assim você vai ser o cara aqui e não tá vendendo Quanto tu não tá vendendo você não vai estar comprando quando tá caro porque o só porque tá todo mundo comprando então a independência de pensamento no momento como esse é uma lição muito forte difícil de seguir nesse mundo de a minha filha vai tá todo mundo fazendo propaganda e tá ficando milionário com aquele negócio e você vai ter que suportar ali nas suas convicções claro que sempre fazendo uma crítica é se realmente você não pode tá errado mesmo né e eu mundo é assim né Muito shiko dificilmente vai estar todo mundo junto na mesma oportunidade e quando isso acontecer abre o olho pode ser a seja final da festa muito muita gente comentando aqui dia da adveni tá vendo algumas pessoas falando da época lembrando de você aqui muita gente dando os parabéns pela Live falando que foi foi a aula e Poxa eu falei todos que é tão aí agora assistindo o vídeo que começou assistir o vídeo aqui tá não tá ouvindo Tá assistindo depois um dos melhores especialistas que eu já conheci em fundos imobiliários falando sério mostrar o esmalte ensina é muito faz mal das suas considerações finais aí você quiser falar aí muito obrigado muito valeu mesmo por você está aí data colher de chá para a gente aí valeu mesmo que agradeço de coração cara falei obrigado Leandro e pela oportunidade de falar aqui Fazenda o tempo já que eu não falava com o público de fundos imobiliários né é o tem um público bem cativo .

   Alice é muito atuante e para mim uma um prazer tá aqui falando contigo porque é um grande amigo também .

   Obrigado também o .

   Eduardo já já conheci poucas vezes assim mas a pessoa também que tem já aprendeu bastante aí um pouco tempo de carreira né já pessoa bem mais jovem que eu já nova geração chegando aí com tudo né é eu acho que para quem tá tá começando no mercado agora aqui que tá entrou na .

   Euforia tá sofrendo tá sentindo assim o drama se tiver a cotação caindo é assim ó o mercado é contraintuitivo tá o mercado você vai sentir muita dor quando eles foram melhor momento para comprar e isso vale para tudo o salgado de ações você vai sentir muita euforia e muita felicidade quando for o melhor momento para vender assim funciona com ações e fundo lugares é o ambiente assim quando vai tá estressado quando for a hora agora quando a gente liga nesse momento isso político o risco fiscal é o orçamento público um um barulho ensurdecedor assim de Notícias ruins no mercado .

   Essa é a hora de comprar sim a hora que realmente faz diferença você com menos capital vai ter mais ativos você vai ter uma diferença muito relevante pro seu futuro e o momento de fugir ao contrário você quando o mercado tá todo mundo vendo um céu de brigadeiro quando tudo vai dar certo como era o final 2019 e todo mundo te convidando a entrar no mercado então assim eu não espere que o mercado te digo a hora de comprar ou não espere que alguém de fora faça isso por você porque você vai entrar na hora errada e vai sair na hora errada tem que ter assim uma frieza se de saber que o comportamento do investidor é parte fundamental para poder comprar bons ativos na hora certa enfim eu acho que essa principal recado que eu daria porque houve uma pedra é muito forte de vários Fundos estão com cotação bem descontadas mas para quem pensa no longo prazo agora é hora assim num não é a hora quando tá tudo bem porque você vai pagar caro e há um pedágio muito caro assim de comprar quando tá tudo bem É claro que ninguém sabe quanto tempo vai durar essa essa crise que a gente vive quanto tempo vai durar o risco político quanto tempo juro vai ficar alto mas tudo e circo tudo passa tudo no momento vai deixar sal e aqueles três como foi em 2016 né como a gente tem saudade daquele .

   Expresso de 2016 e como é não existe uma oportunidade de 2019 a gente quer algo fluxos de capital e não tinham de vestir tava tudo caro então isso é bem cinco tem a isso em mente e no futuro você vai agradecer oportunidade conversa dói no quando tá acontecendo mas é o que parar de diferença para você no longo prazo legal é isso aí moçada muito muito obrigado por vocês assistirem até agora agradeço mais uma vez o esmalte Valeu .

   Eduardo pela companhia aí elas pergunta muito boas perguntas É isso aí moçada Muito obrigado valeu a pena ou não valeu assistir até o final ali ó deixa aquele Light lá hein É isso aí moçada Muito obrigado até a próxima sexta-feira às dezoito e trinta se Deus permitir estaremos de volta com mais uma hora Valeu irmão obrigado a lei do ar pareceu